不動産実務検定ブログ
2020/12/07
『疑問を解決！住宅ローンがあっても不動産投資はできるの？』②
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の内山です！
今日は前回の続き、
「住宅ローンがあっても不動産投資はできる？」
そんな疑問をお持ちの方、必読の内容となっております！
前回の内容と合わせてお楽しみください♪
前回はこちらから。
2つ目のポイントは【 住宅ローンとアパートローンどちらを先に借りるべきか 】です。
日本の住宅は買った途端に債務超過になる物件が多いので、
はっきり言って負債を買っていると言えます。
正直、価値が下がった分までローンを払うほど無駄なものはないですよね。
一方で不動産投資は適切な投資額を利回りで投資をしていけば、
資亜夢超過になることはありませんし、家賃収入がある分年収も上がります。
ですので近い将来、不動産投資をする予定があるなら、
住宅ローンよりアパートローンを先にした方が良いと思います。
しかし、今年の4月にフラット35の審査基準が変更になり、
先にアパートローンをしてしまうと借りられる住宅ローンがそのぶん減ってしまう、
ということになってしまいました。
つまり先にアパートを買って
その後すぐに住宅ローンをして家を買おうとすると、
マイホームの為に借りられるお金が少なくなってしまうので
家を実質的に買えなくなってしまうのです。
ですので「住宅ローンを先にかりたほうがいいのでは？」という意見もあります。
具体的な数字で見ていくと、
フラット35の審査をするうえで収入に占めるローン返済の割合は、
例えば年収400万円以上で35％になっています。
つまり、400万円×35％=140万円が年間の返済上限になり、
11万6000円が毎月の返済上限になります。
しかし、
例えばフラット35を借りる前にアパートローンがあったとすると、
借りられるお金が減ってしまうのです。
例えばアパートローンが20000万円、
20年返済で金利2％で、毎月約10万円の返済があったとすると、
差し引きで11万6000円-10万円=1万6000円しか
住宅ローンとして毎月借りることが出来なくなってしまうのです。
この毎月1万6000円の返済で借りられる住宅ローンは
35年返済でわずか500万円程度となってしまいます。
もちろん家賃収入が増える分、借入限度の若干増えますが、
500万円の限度額が2倍の10000万円になることはまずないでしょう。
「だったら住宅ローンを先に借りたらいいじゃないか！」と思う方もいるかと思いますが、
これは実はは逆も同じなのです。
銀行によって評価は違いますが、基本的に住宅ローンがあるぶん、
アパートローンの額も減ってしまうと思います。
このようにどちらを先に借りても、
結局すべてのローンを合算して考えないといけないので
新規で借りられるローンはどちらのパターンも減ってしまうのです。
しかし、
もしあなたが将来、不動産投資をしたいなら
先に借りるべきローンはアパートローンだと思います。
そして不動産投資を続けて安定した収入が得られるようになってから
その収入でマイホームを買うといいでしょう。
それでは次回は【 住宅ローンがある人が不動産投資をする方法 】をご説明いたします。
以上、J-REC事務局の内山でした！
不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
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「住宅ローンがあっても不動産投資はできる？」
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2つ目のポイントは【 住宅ローンとアパートローンどちらを先に借りるべきか 】です。
日本の住宅は買った途端に債務超過になる物件が多いので、
はっきり言って負債を買っていると言えます。
正直、価値が下がった分までローンを払うほど無駄なものはないですよね。
一方で不動産投資は適切な投資額を利回りで投資をしていけば、
資亜夢超過になることはありませんし、家賃収入がある分年収も上がります。
ですので近い将来、不動産投資をする予定があるなら、
住宅ローンよりアパートローンを先にした方が良いと思います。
しかし、今年の4月にフラット35の審査基準が変更になり、
先にアパートローンをしてしまうと借りられる住宅ローンがそのぶん減ってしまう、
ということになってしまいました。
つまり先にアパートを買って
その後すぐに住宅ローンをして家を買おうとすると、
マイホームの為に借りられるお金が少なくなってしまうので
家を実質的に買えなくなってしまうのです。
ですので「住宅ローンを先にかりたほうがいいのでは？」という意見もあります。
具体的な数字で見ていくと、
フラット35の審査をするうえで収入に占めるローン返済の割合は、
例えば年収400万円以上で35％になっています。
つまり、400万円×35％=140万円が年間の返済上限になり、
11万6000円が毎月の返済上限になります。
しかし、
例えばフラット35を借りる前にアパートローンがあったとすると、
借りられるお金が減ってしまうのです。
例えばアパートローンが20000万円、
20年返済で金利2％で、毎月約10万円の返済があったとすると、
差し引きで11万6000円-10万円=1万6000円しか
住宅ローンとして毎月借りることが出来なくなってしまうのです。
この毎月1万6000円の返済で借りられる住宅ローンは
35年返済でわずか500万円程度となってしまいます。
もちろん家賃収入が増える分、借入限度の若干増えますが、
500万円の限度額が2倍の10000万円になることはまずないでしょう。
「だったら住宅ローンを先に借りたらいいじゃないか！」と思う方もいるかと思いますが、
これは実はは逆も同じなのです。
銀行によって評価は違いますが、基本的に住宅ローンがあるぶん、
アパートローンの額も減ってしまうと思います。
このようにどちらを先に借りても、
結局すべてのローンを合算して考えないといけないので
新規で借りられるローンはどちらのパターンも減ってしまうのです。
しかし、
もしあなたが将来、不動産投資をしたいなら
先に借りるべきローンはアパートローンだと思います。
そして不動産投資を続けて安定した収入が得られるようになってから
その収入でマイホームを買うといいでしょう。
それでは次回は【 住宅ローンがある人が不動産投資をする方法 】をご説明いたします。
以上、J-REC事務局の内山でした！
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