不動産実務検定ブログ

2021/01/18

『賃貸経営の手取りキャッシュフローを最大化する秘訣①』

こんにちは。東京第5支部の新宿SG 星です。

賃貸経営の手取りキャッシュフローを最大化する専門家として、
不動産投資・賃貸経営のコンサルティング業務をさせて頂いております。



今日は「賃貸経営の手取りキャッシュフローを最大化する秘訣」の第1弾をお伝えします。

ここでいう「賃貸経営の手取りキャッシュフロー」とは、
売上から経費、税金、社会保険料を差し引いた後の手残りを指すこととします。



さて、賃貸経営の手取りキャッシュフローを増やすためには、
  • 「収入を増やす」
  • 「支出を減らす」
この2つの方法しかありません。

 
  • 「収入を増やす」には、
「物件を買い増しする」「満室にする」「賃料を値上げする」「用途を変更する」「付帯収入を増やす」「その他の収入源を作る」といった方法が考えられます。

 
  • 「支出を減らす」には、
「光熱費関連」「修繕費関連」「保険関連」「管理維持費関連」「税金・社会保険関連」「ファイナンス(金利)関連」など、多岐に渡る項目が挙げられます。



どちらから一方ではなく、
両面の対策を実施して行くことをおすすめしています。

とかく、「収入を増やす」ほうばかりに目が行きがちですが、
支出を減らすほうが、手残りUPに直結する場合も多いです。



今回は、「支出を減らす」方法の初歩的な具体例を挙げさせていただきます。


管理を管理会社に委託していている場合に、
まず取り組んでみていただきたいのは、管理委託契約の内容、
特に、清掃費用・各種点検費用・エレベーター保守費用などの仕様と費用を精査することです。

その中に無駄があったり、管理会社がマージンを多く取っている業務がある場合がありますので、
相見積りをとったり、管理会社が下請けに出している業務を直契約に変更したりすることで、
減額することが可能です。


例えば、管理会社へ月1回の清掃で15,000円も支払っていた方が、
シルバー人材センターに委託することで、月2回で6,000円程度に減額することが出来たりします。



その他、コストをかけずに簡単に出来る対策としては、共用部分の電気代の削減があります。

電力小売自由化により、東京電力・関西電力といった地域のメジャー電力会社以外に、
今や様々な新電力会社が電気を供給しています。

メジャー電力会社から新電力会社に切り替えることで、5~10%程の電気代を削減できる可能性が高いです。
ただし、各社、様々な料金プランを打ち出しており、
いったい、どこの電力会社がベストなのかはわかりずらい場合が多いですので、
数社、見積りシミュレーションをして、比較検討の上、判断するのが良いでしょう。



その他にも、様々な経費削減の対策がありますが、
経費を削減することで利益が増えれば、税金も増えてしまいます。


法人で賃貸経営をされている場合、
2019年のいわゆる「バレンタイン・ショック」で法人の節税保険が封じられましたが、

今でも、年30万円/人までの保険料は全額損金計上することは可能ですし、
その他にも、レンタル足場、レンタルドローン、レンタルLEDなどの
スキームで課税の繰り延べを行うことは出来ます。

また、社会保険料の支払額を合法的に軽減する方法もあります。

包括的な視点をもち、合わせ技で対策を講じて、
手取りキャッシュフローを最大化して頂ければと思います。



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東京第5支部 新宿SG
J-REC公認不動産コンサルタント

星 龍一朗
公式ブログ https://www.dragon16star.com/

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