不動産実務検定ブログ

2021/07/30

『買ってはいけないボロ戸建ての特徴5選』③

こんにちは!J-REC事務局の内山です!


前回の続きになりますが、
儲からないボロ戸建投資の特徴5選をご紹介していきます。


前回はこちらから!


さらにはボロ戸建てを早期満室にするために、

どういったポイントをおさえておけばいいのか
についても解説いたします。



今回は5つのケースでご紹介します。


①リフォームにお金をかけすぎるケース

②建物に問題がありすぎるケース

③土地値以下で購入できていないケース

④立地が悪すぎるケース

⑤ほぼローンで買っているケース



ふたつめの特徴は、
「建物に問題がありすぎるケース」です。


例えば、古い戸建ての場合には
下水が合併浄化槽になっているケースが多いのですが、

合併浄化槽の場合は
定期検査に年間5万円前後かかったりします。


また、古い物件は階段が急なケースが多いのですが、
こういった物件は小さいお子さんがいる家庭には不向きになります。


また、駐車場があっても軽自動車しか入れなかったり
土地の形状が奥まったところにあって駐車しづらい


といったケースもあります。



みっつめの特徴は、
「土地値以下で購入できていないケース」です。


ボロ戸建ての投資では、
「あっちが悪い、こっちが悪い」などと
ケチばかりつけているとなかなか買えないのですが、

問題がたくさんある分、
安く買わないといけないのです。


ですので、

築40年以上などの相当古い物件の場合は、
土地値以下で購入する事が一つの目安になると思います。


そして土地値と言っても、
実勢価格の80%になっている路線価で購入できるのがベストです。


土地値以下で
しかも路線価の価格で購入出来ていれば、

万一の場合には更地にして売却しても
ほとんど損をすることはないと思います。


多くの人は売りに出されている価格から
どれくらい値引きをしてもらえるか、を考えます。

しかしプロの投資家はそもそも売値は見ないのです!


基本的に路線価相当の土地年以下で買えるかを見ているからです。


また家賃相場から逆算して、
利回り20%など目標となる期待利回りから逆算して
指値の金額を決めていのです。


要するに、

「絶対失敗しようのない金額で買うから
うまくいくことになっている」

のです。


ですので、

ボロ戸建て投資はできるだけ
土地値以下で買うことを心がけてみてください。








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