不動産実務検定ブログ

2022/05/24

『買ってはいけないボロ戸建ての特徴5選』②

こんにちは!J-REC事務局の内山です!


前回の続きになりますが、
儲からないボロ戸建投資の特徴5選をご紹介していきます。


さらにはボロ戸建てを早期満室にするために、

どういったポイントをおさえておけばいいのか
についても解説いたします。



今回は5つのケースでご紹介します。


①リフォームにお金をかけすぎるケース

②建物に問題がありすぎるケース

③土地値以下で購入できていないケース

④立地が悪すぎるケース

⑤ほぼローンで買っているケース



まず最初に、
「リフォームにお金をかけすぎているケース」についてご紹介します。


ボロ戸建ては数百万円程度の激安で購入できる分、
内外装がかなり傷んでいるケースがあります。


直前まで売主さんが住んでいた物件は
痛みがそんなに激しくはないですが、

何年も放置された状態だと

雨漏りがしていたり外壁にコケが生えたり
塗装が剥げているケースもありますので、


当然、購入する場合には
そのリフォーム費用も考えたうえで購入をしていると思います。


でも、いざリフォームを始めてみると、

あっちこっち気になってしまって
つい予算以上のリフォーム費用をかけてしまうことがあります。


築古戸建ては面積が広い分、費用はかかります。

シロアリや雨漏り、基礎の不同沈下など
目に見えない部分にもお金がかかったりします。


お金をかけてリフォームするのはいいのですが、
ずれたリフォームをしてしまう人も多いのです。


例えば、
和室から洋室にリフォームする時に

床は畳からフローリングにリフォームしたのに
ふすまや天袋がそのまま和室の状態になっていたりします。


このような、ちぐはぐなリフォームをすると
違和感しかないので、

入居者がむしろ決まりにくくなったりします。


戸建賃貸の場合は
無理やり和室を洋室にする必要は無いですし、

むしろ「和室の良さを生かしたリフォーム」のほうが効果的です。


リフォーム費用を極力安くあげるためには、
セルフリフォームをすることです。


多少仕上がりが悪くても、
清潔さがあれば入居者は決まりますので

コストを極力抑えたい場合には
セルフリフォームにもぜひチャレンジしてみてください。


ちなみにボロ戸建てを買って、
全くリフォームせずに賃貸に出す投資家もいます。


その代わり無条件に
借主負担のリフォームを認めていて、

地域最安値の家賃で募集して
すぐに満室にしてしまうのです。


この投資家さんのポイントは
安く買って借主負担のリノベを無条件に認めていて、

そして地域最安値の家賃で募集するということです。


この投資家さんは、

この手法でもう何軒も戸建てを購入していますが
実はこの手法がはまればかなり効果的な手法だと思います。


もちろん安く買うことが大前提になりますが、

リフォームしないでそのまま貸すという手法も、
ぜひ参考にしてください。









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