不動産実務検定ブログ

2021/06/23

『実はねらい目!ワケあり物件5選』<後編>


みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


前回より2回シリーズでお伝えしております

 

『実はねらい目!ワケあり物件5選』



今回は <後編> になります!


▼ 実はねらい目!ワケあり物件5選<前編>
  https://www.j-rec.or.jp/blog/461



今回は3つ目の 『ねらい目ワケあり物件』 からお伝えします!


3つ目にプロが狙うのは、

 

借地物件



です。


なぜ、借地物件が良いのかというと、


旧法借地権であれば、
所有権と同じような強い権利があるので、


借地といえども、
ずっと使い続けることができます。


ただ、所有権ではなく借地なので、
その分とても安く買える可能性があるんです。


ちなみに、旧法借地権かどうかは、


その借地権の設定が1992年8月1日よりも
前のものかどうかで見分けることができます。


これより前であれば 『旧法借地権』 


後であれば 『新法借地権』


ということになります。


旧法借地権であれば一般的に20年ごとの更新はありますが、
基本的に更新し続ける限り永久に使用することができます。


地主さんは更新を拒絶することはできませんので、
基本的には永久に使い続けることができるんです。


もちろん、アパートなどを建てる場合には
地主さんへの建て替え承諾料が必要になりますが、


借地は安く仕入れられる分、
利回りがめちゃくちゃ高くなることが多いです。


ちなみに、住宅地の借地権価格は所有権の60%程度で、
残りの40%が地主さんが持つ底地権ということになります。


この借地権と底地権の関係は、
例えばコーヒーカップをイメージするとわかりやすいです。


お皿が 『底地』 で、


コーヒーカップが 『借地』


と、イメージしてみてください。


『借地』 であるコーヒーカップの部分は、
コーヒーを入れたりして使い勝手がありますが、


『底地』 のお皿は権利はあっても、
使い勝手はコーヒーを載せるお皿ということだけになります。


なので、コーヒーカップさんから
借地代をいただくぐらいしか使い勝手がないんです。


このように借地人は地主さんに対して
毎月賃借料を払うことによって


その土地を自由に使うことができるんです。


ただ、借地権付きの古家をアパートなどに建て替える場合には、
建て替え承諾料を地主さんに払う必要があります。


なので、借地物件を購入して将来建て替える場合には、


借地を購入する前に建て替え承諾料がいくらかかるのか
必ず事前に確認してから購入するようにしましょう。


ただ、一つ欠点なのは、
融資が物件価格の半分くらいしか受けられないことです。


なぜなら、銀行は底地の部分に
担保をつけることはできないからです。


銀行は建物の部分にしか担保がつけられないので
せいぜい建物の固定資産税評価額程度のローンが限界なんです。


なので、現実的には物件価格の半分程度しか
融資を受けることはできませんので、


借地物件を購入する際には、
相当の自己資金が必要になるわけです。


ただ、その分借地物件は安く買えますし、
利回りがとても高いので、


借地物件ばかりを狙って投資する人も
少なくないんです。


4つ目に狙う物件は、

 

事故物件



です。


事故物件とは過去に孤独死があって発見が遅れたり、
自殺などがあって心理的瑕疵がある物件のことをいいます。


たまにこのような事故物件が
売り出されるケースがありますが、


事故物件であることを告知しないで売買すると
買い主から損害賠償請求をされる可能性があるので、


その分かなり安く売りに出されていることがあるんです。


もちろん、殺人事件など近隣の記憶に深く残る事件があった場合には、
さすがに購入は躊躇してしまいますが、


事件性のない心理的瑕疵のみの物件であれば、


5~6年も経過すれば通常の物件として告知義務はなくなりますし、
安く購入できるのでかなりの利回りを期待することができるんです。


ただ、それでも事故物件が嫌だという投資家がいますが、
東京の物件などは戦時中の東京大空襲でほとんどが事故物件ですから


告知義務に関する基礎的な知識があって安く買えるのであれば
購入するのも全然アリだと思います。


最後、5つ目に狙う物件は、

 

建物自体に欠陥がある物件



です。


築40年以上の古い戸建などは建物を考慮しない
売り土地として売られていることが多いですが、


多少の雨漏り、傾き程度なら価格次第で
ぜんぜん投資対象になると思います。


築40年などの古い物件は、
多少なりともの不同沈下はあると思いますが、


多少の傾きなら100万円とか200万円をかけて
ジャッキアップをすればなおりますし、


床が多少傾いていても、
基礎に問題がなければ大工工事で補修は可能です。


当然かかるコストの分だけ
安く買えれば問題ありませんので、


不動産のプロはいつも、
土地値以下で買える築古戸建てを探しているんです。


さて、今回のブログはいかがだったでしょうか?


プロがあえて狙う訳あり物件を5つ紹介しましたが、
一般の人が避ける物件でもプロの投資家が料理をすれば

 

お宝物件に変身するんです



このようなプロの料理法をさらに学びたい方は
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂