不動産実務検定ブログ

2021/06/23

『不動産投資で成功するために身につけるべき <4つのスキル>』

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の菊池美紅です!


最近はコロナ渦の影響で、
株式投資や不動産投資を始める人が多くなっています。


不動産投資はやり方さえ間違えなければ誰もが勝つことができる
「ミドルリスク・ミドルリターンの投資法」と言えるんです。



そこで今回は、あなたが不動産投資で
成功するために身につけるべき
<4つのスキル>
をお伝えしたいと思います!


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不動産投資で成功するために身につけるべき
 <4つのスキル>
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1.企画スキル
2.ファイナンススキル
3.税務スキル
4.賃貸管理スキル



それではさっそく1つめのスキル、
「企画スキル」から見ていきましょう。            



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1.企画スキル
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不動産投資で一番重要になるのが
この「企画スキル」と言っても過言ではありません。


例えば・・・

・良い物件を一から探す
・新たに土地を買って新築する


こういったノウハウも「企画スキル」が必要になります。


また、良い物件を買うためには、
狙ったエリアの賃貸重要や家賃相場を調べなければいけません。


その上で、

・どうすれば良い物件を探し出すことができるのか
・新築するならどんな土地を仕入れ、どんな設計をすればいいのか
・そしてそれをいくらで買えば儲かる物件になるのか

このように具体的にシミュレーションしたり、
価格の指値をしたり、
工事費をネゴシエーションしたりするスキルが必要です。


これらのスキルは何年も攻守を経験しないと身につかないと思われがちですが、
実は体系的に学ぶことができるのです。


学ぶ過程で投資仲間やメンターを見つければ、
初心者であってもプロが買うような良い物件を
仕入れることができるようになるでしょう。



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2.ファイナンススキル
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不動産投資はローンを利用して投資するのが一般的です。

ローンを利用すれば、より効率的に
資産を増やすことができるようになるからです。


不動産投資の醍醐味は、少ない自己資金で
より大きな投資ができる点が魅力です。


しかし、ローンは誰でも借りられるわけではありません。


自己資金の額や物件そのものの担保価値によって、
実際に借りられる額は変わってきます。


また、属性によっても借りられる額や
金利ローンの年数も違ってきます。


例えばあなたがもし企画力だけを磨いて、
仮にいい物件が見つかったとしても、
銀行から融資を断られてしまえば
その物件を買うことはできません。


また土地を買った後に建物の融資が受けられなければ
やはりその土地には何も建てられないのです。


だからこそ、企画力を磨くのと並行して
ファイナンスの知識も学びましょう!


どう資金を調達するのか、また金利や返済年数など、
いかに有利な条件でローンを借りられるのか・・・


そんな銀行との具体的な交渉術も必要になってきます。


具体的にどんなアプローチをすれば、
銀行から融資が受けられるのか学ぶことも重要です。


銀行を訪問する際の
作法を学ぶ必要があるということですね。


もちろん銀行によっては色々な融資のメニューもありますし、
借り方や返し方の知識も持っておかなければいけません。


それを知らないと、不動産投資がいくら比較的安全な投資とはいえ、
最悪の場合、破産に追い込まれてしまうことも。


なので投資を始める前には必ずファイナンススキルを学んでおく必要があるのですね。



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3.税務スキル
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これはいわゆるタックスマネージメントという類です。

例えば土地や建物を買ったり立てたりしたときには
いろいろな種類の税金がかかってきます。


一般的に不動産投資は、税金対策に優れているので
効率よくお金を残すことができますが、
もし税金の知識がなければ逆に余計な税金がかかってしまって、
思っていたほどのキャッシュフローが得られないといったこともあるのです。


なので税金の知識は物件を買うのと同じくらい重要なスキルなんです。


特に不動産投資の税務は非常に特殊で、
例えば実際にポケットに残るお金よりも
申告所得の方が多くなってしまうなんていうことも・・・!


この不思議な現象を、
代表理事の浦田が20年以上前に
「デッドクロス」と名付けました。


この「デッドクロス」をマネージメントするスキルがないと、
節税どころか黒字倒産するリスクもあるのです。


不動産投資特有の税務を熟知しつつ、
お金の流れをマネージメントできれば
あなたはより多くのお金を残すことができるようになります。


不動産投資特有の現象である「デッドクロス」については、
あなたが不動産投資をするなら絶対に必要な知識ですので、
しっかりマスターしていただきたいと思います。



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4.賃貸管理スキル
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ここまでのスキルで、利回りが高く、
資産価値の高い良い物件を購入できたとしても、
実際に満室にならなければあなたの懐にお金は入ってきません。


しかし満室になったとしても、賃貸経営では実に様々なトラブルがつきものです。


例えば、

・家賃の滞納
・近隣トラブル
・孤独死
・夜逃げ

などなど…


そして最近は外国人や高齢者も積極的に受け入れないと
満室にするのが難しくなってきました。


そういう意味では賃貸管理専門の不動産会社と
しっかり連携することは絶対に必要です。


投資家本人も管理全般の知識を身につけつつ、
客付け営業もする必要があります。


なぜなら、不動産業界は他の業界よりも
すごく遅れている側面があり、
いまだに昔ながらの常識で
賃貸管理をしている不動産会社も存在しているからです。


なのでまずは

投資家自身がしっかり管理方法を学び、
その上で管理会社とうまくコミュニケーションを取りながら
コントロールをしていくこと


これが、非常に重要です。


さていかがでしたでしょうか。


今日は不動産投資で身につけるべき4つの必須スキルをご紹介しました。



これらのスキルをいち早く体系的にマスターしたいなら
初心者でも体系的に学べる不動産実務検定で学ぶのが一番です。

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 菊池美紅