不動産実務検定ブログ

2022/05/24

『中古物件に入れるべき設備!』前編

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の内山です!


今日は「中古物件に入れるべき設備」についてご紹介します。


不動産投資の鉄則は『とにかく安く買って、安く直して、そして高く貸す』ことです!
しかし、せっかく利回りの高い物件を安く買えたと喜んでいても満室にならなければ意味がありません。

そもそも物件が安いのには理由があり、
例えば、

バストイレが古く三点式ユニットバスだったり・・・

洗濯機置場が外にあったり・・・

そもそも物件自体がが古い・・・

など、
物件を買えたとしてもそれなりのリフォームをしないと満室にすることが難しいのです。


そこで管理会社に相談すると、

「バストイレ別にしないと決まりませんよ!」

「ウォシュレットは今どき必須ですよ!」

「洗濯機置場も室内でないと・・・」

「いっそのこと大規模修繕しましょう!」

などと言われ、
あっという間に見積りが1千万円超えていた!なんていうこともあります。


もちろん、お金をかけて徹底的にフォームすれば満室になりやすいですが、
ありがちなのはお金をかけすぎて採算が全く合わなくなってしまうことです。

そうなってしまうと本末転倒ですよね。


そこで、今回は中古物件に入れるべき設備5選をご紹介します!

あなたが物件を購入した際に最低限どんな設備をいれれば収益が最大化するのか、
実はトイレバスを別にするなど最新の設備を入れる必要が無いということも分かります。


最後にはリフォームするお金が無ければ「あるたった1つのことをOK!」とするだけで満室になる秘策もご紹介します!

ぜひ、最後までご覧ください♪


▽▽▽

1.最新の人気設備ランキング
2.ライバル物件の設備を調べる方法
3.絶対に入れるべき設備5選
4.絶対に満室になるたった1つの秘策

△△△


『1.最新の人気設備ランキング』

ここで参考にするのが以前、全国賃貸住宅新聞社が発表した最新のランキングです。

今回発表されたのは、

・この設備があれば家賃が高くても決まるという設備ランキング

・最低限この設備がないと決まらないという設備ランキング

の2種類のランキングを「単身者向け」「ファミリー向け」の4パターンになります。


それではランキングの上位5つをご紹介します。


「この設備があれば家賃が高くても決まるという設備ランキング」

(単身者向け)
1位 インターネット無料
2位 エントランスのオートロック
3位 宅配ボックス
4位 浴室換気乾燥機
5位 ホームセキュリティ

(ファミリー向け)
1位 インターネット無料
2位 宅配ボックス
3位 エントランスのオートロック
4位 追い炊き機能
5位 システムキッチン


「最低限この設備がないときまらないという設備ランキング」

(単身者向け)
1位 室内洗濯機置場
2位 TVモニター付きインターフォン
3位 インターネット無料
4位 独立洗面台
5位 洗浄機能付き便座

(ファミリー向け)
1位 室内洗濯機置場
2位 独立洗面台
3位 追い炊き機能
4位 TVモニター付きインターフォン
5位 洗浄機能付き便座


今回のテーマは「アパートに絶対入れるべき設備5選」ですので、
最低限この設備がないときまらないという設備ランキングについて注目してきましょう。

このランキングについては、
管理会社が「ついていないと相場の家賃でも客付けは難しいですよ」といっている設備になります。


このランキングで特徴的なのは、単身者もファミリーも『絶対に必要な設備はほぼ同じ』だということです。

たったひとつの違いは単身者が「インターネット無料」ということ、
ファミリーはインターネットは必須ではないけれども「お風呂の追い炊き機能」は欲しいということです。


大変参考になるランキングですが、
このデータは客付けをする管理会社が楽に入居者をきめられる設備の条件であり、
ワンルームで物理的部屋が狭くて洗濯機置場を中にできなかったり
三点式ユニットバスをセパレートにすることが出来ない物件も非常に多いです。

そういった物件は相場より家賃を安くしないと決まらないのか、というとそうではありません。
必ずしもこの上位5つが無くても相場に家賃で客付けすることは出来ると思います。


重要なのは、
『競合する周辺のライバル物件がどのような設備をつけて募集をしているか』ということです。

同じ家賃なのにライバルにはついていて、
自身の物件にはついていない設備があればライバルの物件に客が流れるのは当然です。


ではライバル物件の設備を調べる方法にはどうしたらよいでしょうか?


『2.ライバル物件の設備を調べる方法』

賃貸物件ポータルのSUUMOには「賃貸経営サポート」という大家さん向けのサポートツールがあります。

これを利用することにより、
近隣のライバル物件の設備がどのようになっているのか調査することが出来ます。

suumo賃貸経営サポート(https://www.suumo-onr.jp/)


例えば、
「○○駅(自身の物件のある最寄りの駅など)徒歩20分以内」
「20平米以下のワンルーム」
と検索したとします。

すると募集家賃の平均と設備の装着率がわかります。

実際に検索して画面を見ていただければわかりますが、
付帯設備の項目はパーセンテージが高いほど装着率が高いということになり、
装着率1位の設備については必ず実装しておかないと入居付けは難しいということになります。


また、こだわり条件の人気度という項目はユーザーが、
どんなこだわり条件で検索をしているかを知ることができるデータになります。

仮に設備の装着率が低くても、
こだわり条件の設備をつけておけば決まりやすいということが言えます。


例えば、「部屋が狭く洗濯機置場を中につけれない・・・」という場合は、
洗濯機を最初から備え付けて置くことにより
入居者が自分の洗濯機を使って汚れや故障が気にならないようにしておく事が出来ます。



では実際に必須となる設備にはどのような設備があるのでしょうか。

次回ご紹介いたしますので、お楽しみに♪









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