不動産実務検定ブログ
2023/06/21
『分譲マンション最後はどうなる？』＜第３回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『分譲マンション最後はどうなる？』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/960
▼『分譲マンション最後はどうなる？』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/965
第３回目の今回は、
◎ マンションの建替えが進まな
３つの理由
前回の１つ目の理由に続いて、
２つ目と３つ目を解説していきます！
ぜひ、最後までお付き合いください♪
それでは早速２つ目の理由、
◎ 住民の費用負担が大きい
について解説します。
建替えるには当然
費用が必要になりますが、
今なら建築コストは最低でも
坪100万円はかかるでしょう。
解体費も坪10万かかるとしたら
約20坪の３ＬＤＫ建替えるのに
なんと、
2,200万円もかかることになります。
さらに、
建替え中の仮住まい費用も
必要になります。
保有者が高齢化していたり、
年金収入しかなく経済的に
余裕がある人ばかりではないので、
建替え費用を全額負担するとなると
なかなか建替えすることは
できないんです。
そこで出てくるのが「容積緩和」
というウルトラＣなんですが、
これはどんなウルトラＣかというと
例えば、
購入時の容積率が200％だとして
これを行政の方で
容積をアップして400％にすれば
単純に今の２倍の住宅が
作れることになります。
容積率というのは、
敷地面積に対する住宅の面積のことで
これが400％になって今の２倍になれば、
その増えた分の住宅を分譲することで
建替費用を賄うことができるわけです。
でも「容積緩和」のウルトラＣは
自治体との連携が絶対に必要で、
町ぐるみで取り組む必要があります。
当然これには政治力も必要で
時間もお金もかかりますので、
実際に実現できるかどうかはわかりません。
ただ、ウルトラＣはもう一つあります。
もし購入時より土地値が高くなっていれば
デベロッパーに土地の一部を売却して
その分自己負担を減らすことができます。
いずれにしても
分譲マンションの建替えは、
デベロッパーや建替専門のコンサルタント
の協力が必要になるので、
どんなパートナーと手を組むかが
とても重要になってくるわけです。
ただ容積率が一切上がっていなかったり
土地の値段も購入時から上がっていないと
結局全額自己負担みたいなことになるので
そうなると建替えるのは
極めて困難になってくるわけです。
最後に３つ目の理由、
◎ 法律上建替えにくくなっている
について解説します。
建替えには、
容積率アップができるかどうかが
大きなポイントになりますが、
逆に前より建築基準法が
厳しくなっていて、
同じ規模で建替えができなく
なっている場合があります。
建替えると部屋の面積が
減ってしまう場合、
建替え決議で５分の４以上の
賛同を得ることは難しいので、
現在の法律に対して
不適格な部分がある場合は、
建替えは極めて
難しくなってしまうんです。
このように、
分譲マンションを建替えるには
かなり高いハードルがあるわけですが、
仮に全ての課題をクリアして
５分の４以上の決議が取れたとします。
その際に反対をした人達は
どうなるのでしょうか？
もし建替えに反対した場合は
自分のマンションを管理組合に
時価で売渡して立退くことになります。
ちなみにそれまで積み立てた修繕積立金は
返してもらえることになります。
今回はここまでです。
次回もぜひご覧くださいね♪
---------------------------------------------------
◆◆◆ 全国事例研究会 in 伊勢 ◆◆◆
昨年名古屋で行われた全国事例研究会ですが、
今年は三重県伊勢市で開催いたします！
ぜひ、ご自身のコミュニティーを広げて
たくさんの仲間を作って下さいね♪
心よりお申込おまちしております！
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/2023zenkokujirei.html
締切：2023年6月28日（水）
※ 定員に達した場合はその時点で
締切になります。
---------------------------------------------------
■■ 不動産実務検定Ｔシャツ 販売中 ■■
ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
---------------------------------------------------
不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
お申込心からお待ちしております♪
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
