不動産実務検定ブログ
2025/12/24
『金利上昇インフレで本当に怖いのは住宅ローン破綻ではなく管理費、修繕積立金破綻！』＜最終回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
前回のブログはこちら
➡＜第１回＞＜第２回＞
実は住宅ローンより
維持管理費の方が怖いことは
私たちよりもデベロッパーの方が
よく理解しています。
建築マンションのチラシを見ると
管理費・修繕積金が
驚くほど安く見えたりします。
これは売る時だけ安く見せる戦略です。
毎月の支払いシミュレーションで
管理費が高いと売れなくなる。
だから販売時は低く設定して後から
上げていくという戦略を取っています。
マンションの修繕積立方式には
「段階増額積立方式」と「均等積立方式」
の2種類がありますが、
修繕金の積立方式に段階増額積立方式が
採用されていると
後で必ず修繕積立金は
値上がりしてしまいます。
それ以前に人件費や資材の高騰で
修繕費は値上がりしていますので
仮に均等積立方式でも組合の決議で
値上げされるのは必至です。
国交省の調査では30%以上の組合で
管理費の滞能があるそうです。
管理費等の滞納は
古い物件ほど多くなっていて、
1984年以前の物件では43%の物件で
滞納があることが明らかになっています。
もし滞納が解消されないとその分を他の
所有者が負担しなければならなくなります。
ところで管理費が払えなくなったら
どうなってしまうのでしょうか?
ざっくり流れを言うと
まず管理会社から督促・催告が来ます。
それを無視していると
次に内容証明が送られて
その間、
延滞金がどんどん乗っかってきます。
それでも払わないと
管理組合が訴訟を起こして
まず給料や預金などが差し抑えられます。
それでもダメなら組合が
区分所有法に基づいて申し立てて
自宅が競売にかけられることになります。
このようにローンはちゃんと払っているのに
管理費が払えなくて
最悪家を失うこともあります。
なのでローンよりも怖いのはむしろ
管理費や修繕積立金の値上げです。
このように、これからの時代
ローン破綻よりも
管理・修繕費破綻の方が
多くなると思いますが
じゃあ家は買うなと言いたいのかと言うと、
そういうわけではありません。
買うなら身の丈にあった家を買いましょう
ということです。
そのためには
大きくポイントが2つあります。
1つ目はローンは年収の25%以内に
収まる物件を買うことです。
ローン破綻をしてしまう理由は
年収に占める返済負担率が大きいからです。
人生には家族が増えたり、
教育費が増えたり、
病気や親の介護など
様々な不測の出費が考えられます。
このような出費に
耐え得るようにするためには
ローンの返済負担を
最初から低くしておくことです。
こうすれば管理・修繕費の値上げにもある
程度耐えられると思います。
2つ目は新築にこだわらないことです。
新築マンションにはデベロッパーの利益、
広告宣伝費などが乗っかっていますから、
買った瞬間に値下がりすることもあります。
しかも管理・修繕費は低く設定されていて
後から確実に高くなっていきますし、
新築は将来いくらで売れるのか
予測がつきにくいというのもあります。
その点、中古の場合はすでに
周辺の売買事例もありますし、
築年数なりの相場感が分かりやすいです。
つまり売る時の出口戦略が予想しやすいのです。
なので中古であれば購入後に価格が
大きく下がるリスクは低くなりますし、
新築より安いので同じ予算ならより
好立地で広い間取りを選ぶこともできます。
さらに中古マンションなら長期修繕計画、
修繕積立金の額、管理費の滞能歴、
そして実際の大規模修繕がちゃんと
実施されてきたか、
その修繕歴も
事前に確認することができます。
つまり中古なら購入前に管理費破綻リスクを
ある程度、見極められるという
大きなメリットがあるます。
特に今みたいに価格が高騰している
局面では値上がり期待で買うのは
かなりギャンブルだと思いますし、
家を買うときは年収が減ったり
離婚した場合でもそれでも耐えられる最悪の
状況を想定して買うべきだと思います。
家を買う人の動機として未だ
「家賃がもったいないから」という人が
多いですが
ローンで家を買うという行為は
壮大な人生の前狩りです。
あまり知られてはいませんが、
マイホームと言ってもローンがある限り
自分の家ではないのです。
つまり自分で不動産投資をして自分で自分に
家賃を払って住んでいることと同じです。
これを帰属家賃と言いますが、
マイホーム購入を不動産投資として
計算してみると
非常に効率の悪い
投資だということが分かります。
例えば8000万円の家を50年ローンで買って
毎月21万円の返済があったとします。
月5万円の
管理・修繕費等の経費を差し引くと
月16万円、年間192万円、
利回りはなんと2.4%です。
今都内の新築木造アパートの投資でも
5%は回りますから、
いかに効率の悪い投資かが分かりますよね。
家を買ってお金に困る人が多いのは
毎月の給料の範囲でギリギリのローンを
してしまうからです。
この買い方をコップの水が溜まる前に
水を飲んでしまうという表現をしますが、
貧乏な人は水が溢れる前に
資産を食いつぶしちゃうので、
いつまで経ってもお金に
苦労することになります。
逆にお金持ちはまずコップに水を貯めて
コップから溢れた水を飲むので
ますますお金持ちになります。
つまり十分な資産を作ってからマイホームを
買うのが100倍も賢いという話です。
例えばいきなり1億円の
タワマンを買うのではなくて、
その頭金でまずは小さなアパートを買って
毎月数万円の家賃収入を積み上げていきながら
頭金が溜まったらまた次の物件に
投資をしていくというように
まずはアパートなどの収益不動産を買って
毎月家賃が自動的に入る状態にしてください。
そうすればいずれその家賃でマイホームの
ローンが楽々払えるようになると思います。
不動産を買って自分で済むんじゃなくて、
まず人に貸して稼ぐ方法を学べば、
家を買ってローンで苦しむことは
なくなると思いますし、
いずれ必ず好きな場所に好きな家を買って
住むこともできるようになると思います。
住宅ローンというのは
人生の壮大な前借りです。
何十年も先も未来の自分の
労働を担保に今欲しいものを
先に手に入れるわけですから、
当然そこには大きなリスクがあるわけです。
今後はローンだけではなく、管理費・
修繕積立金も莫大な負担になってきます。
今は狭い部屋で我慢して
まずは投資を始めれば
そのうち好きな家を好きなところに
買うことができるようになると思います。
家を買うのも不動産投資ですから、
是非、家を買う前に不動産投資を
真剣に学んでみてくださいね。
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J-REC事務局の平野です。
前回のブログはこちら
➡＜第１回＞＜第２回＞
実は住宅ローンより
維持管理費の方が怖いことは
私たちよりもデベロッパーの方が
よく理解しています。
建築マンションのチラシを見ると
管理費・修繕積金が
驚くほど安く見えたりします。
これは売る時だけ安く見せる戦略です。
毎月の支払いシミュレーションで
管理費が高いと売れなくなる。
だから販売時は低く設定して後から
上げていくという戦略を取っています。
マンションの修繕積立方式には
「段階増額積立方式」と「均等積立方式」
の2種類がありますが、
修繕金の積立方式に段階増額積立方式が
採用されていると
後で必ず修繕積立金は
値上がりしてしまいます。
それ以前に人件費や資材の高騰で
修繕費は値上がりしていますので
仮に均等積立方式でも組合の決議で
値上げされるのは必至です。
国交省の調査では30%以上の組合で
管理費の滞能があるそうです。
管理費等の滞納は
古い物件ほど多くなっていて、
1984年以前の物件では43%の物件で
滞納があることが明らかになっています。
もし滞納が解消されないとその分を他の
所有者が負担しなければならなくなります。
ところで管理費が払えなくなったら
どうなってしまうのでしょうか?
ざっくり流れを言うと
まず管理会社から督促・催告が来ます。
それを無視していると
次に内容証明が送られて
その間、
延滞金がどんどん乗っかってきます。
それでも払わないと
管理組合が訴訟を起こして
まず給料や預金などが差し抑えられます。
それでもダメなら組合が
区分所有法に基づいて申し立てて
自宅が競売にかけられることになります。
このようにローンはちゃんと払っているのに
管理費が払えなくて
最悪家を失うこともあります。
なのでローンよりも怖いのはむしろ
管理費や修繕積立金の値上げです。
このように、これからの時代
ローン破綻よりも
管理・修繕費破綻の方が
多くなると思いますが
じゃあ家は買うなと言いたいのかと言うと、
そういうわけではありません。
買うなら身の丈にあった家を買いましょう
ということです。
そのためには
大きくポイントが2つあります。
1つ目はローンは年収の25%以内に
収まる物件を買うことです。
ローン破綻をしてしまう理由は
年収に占める返済負担率が大きいからです。
人生には家族が増えたり、
教育費が増えたり、
病気や親の介護など
様々な不測の出費が考えられます。
このような出費に
耐え得るようにするためには
ローンの返済負担を
最初から低くしておくことです。
こうすれば管理・修繕費の値上げにもある
程度耐えられると思います。
2つ目は新築にこだわらないことです。
新築マンションにはデベロッパーの利益、
広告宣伝費などが乗っかっていますから、
買った瞬間に値下がりすることもあります。
しかも管理・修繕費は低く設定されていて
後から確実に高くなっていきますし、
新築は将来いくらで売れるのか
予測がつきにくいというのもあります。
その点、中古の場合はすでに
周辺の売買事例もありますし、
築年数なりの相場感が分かりやすいです。
つまり売る時の出口戦略が予想しやすいのです。
なので中古であれば購入後に価格が
大きく下がるリスクは低くなりますし、
新築より安いので同じ予算ならより
好立地で広い間取りを選ぶこともできます。
さらに中古マンションなら長期修繕計画、
修繕積立金の額、管理費の滞能歴、
そして実際の大規模修繕がちゃんと
実施されてきたか、
その修繕歴も
事前に確認することができます。
つまり中古なら購入前に管理費破綻リスクを
ある程度、見極められるという
大きなメリットがあるます。
特に今みたいに価格が高騰している
局面では値上がり期待で買うのは
かなりギャンブルだと思いますし、
家を買うときは年収が減ったり
離婚した場合でもそれでも耐えられる最悪の
状況を想定して買うべきだと思います。
家を買う人の動機として未だ
「家賃がもったいないから」という人が
多いですが
ローンで家を買うという行為は
壮大な人生の前狩りです。
あまり知られてはいませんが、
マイホームと言ってもローンがある限り
自分の家ではないのです。
つまり自分で不動産投資をして自分で自分に
家賃を払って住んでいることと同じです。
これを帰属家賃と言いますが、
マイホーム購入を不動産投資として
計算してみると
非常に効率の悪い
投資だということが分かります。
例えば8000万円の家を50年ローンで買って
毎月21万円の返済があったとします。
月5万円の
管理・修繕費等の経費を差し引くと
月16万円、年間192万円、
利回りはなんと2.4%です。
今都内の新築木造アパートの投資でも
5%は回りますから、
いかに効率の悪い投資かが分かりますよね。
家を買ってお金に困る人が多いのは
毎月の給料の範囲でギリギリのローンを
してしまうからです。
この買い方をコップの水が溜まる前に
水を飲んでしまうという表現をしますが、
貧乏な人は水が溢れる前に
資産を食いつぶしちゃうので、
いつまで経ってもお金に
苦労することになります。
逆にお金持ちはまずコップに水を貯めて
コップから溢れた水を飲むので
ますますお金持ちになります。
つまり十分な資産を作ってからマイホームを
買うのが100倍も賢いという話です。
例えばいきなり1億円の
タワマンを買うのではなくて、
その頭金でまずは小さなアパートを買って
毎月数万円の家賃収入を積み上げていきながら
頭金が溜まったらまた次の物件に
投資をしていくというように
まずはアパートなどの収益不動産を買って
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そうすればいずれその家賃でマイホームの
ローンが楽々払えるようになると思います。
不動産を買って自分で済むんじゃなくて、
まず人に貸して稼ぐ方法を学べば、
家を買ってローンで苦しむことは
なくなると思いますし、
いずれ必ず好きな場所に好きな家を買って
住むこともできるようになると思います。
住宅ローンというのは
人生の壮大な前借りです。
何十年も先も未来の自分の
労働を担保に今欲しいものを
先に手に入れるわけですから、
当然そこには大きなリスクがあるわけです。
今後はローンだけではなく、管理費・
修繕積立金も莫大な負担になってきます。
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