不動産実務検定ブログ

2020/09/21

『新築ワンルーム投資はやってはいけない本当の理由!(後編)』

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の内山です!


今日は、前編に続き「新築ワンルームマンション投資を、絶対にやってはいけない理由」をお伝えします!
前編とご一緒にご覧ください♪



1.「新築ワンルームマンションが債務超過になる理由」


前編では新築ワンルームマンション投資がいかにダメな投資かを解説いたしましたが「最終的には資産になるのでは?」と考える方もいると思います。

しかし、前編でもお伝えしましたとおり新築は買った瞬間に債務超過になってしますので、資産価値はほとんど無いです。


例えば、2,000万円の新築ワンルームマンションを買ったとします。すると、途端に1,700万円くらに下がります。
なぜかというと、新築お物件にはデベロッパーの利益が15%くらい含まれているからです。

買った途端に1,700万円になるということは300万円のもちだしが発生することになります。
今すぐ売ろうとすると、キャピタルゲインどころか、キャピタルロスになってしまいます。


また、銀行はそもそも物件価格の7割ぐらいしか担保評価を見てくれず、2,000万円の物件価格であれば1,400万円ぐらいしか担保価値として見てくれません。
それなのになぜ担保価値1,400万円のところに、銀行が2,000万円の融資をするのかというと、上場会社のサブリースがついている、つまり家賃が安定して保証されて入ってくるという契約があるからです。


このからくりを後で知り「この投資は失敗だったから売ろう!」と思っても、1,500万円から良くても1,700万円くらいでしか売れないので、差額分の300万円は自分で返済しないといけなくなります。



2.「年金代わりにはならない理由」


「35年ローン の支払いを終えれば年金として家賃が受け取れるのでは?」という意見やその営業トークについてお伝えします。

35年後を想定してみると、サブリースはなくなっていると思いますので、普通の募集家賃で募集することになります。
新築当初は家賃が8万円だったとしても、35年経つと老朽化します。
少子高齢化も進んでいるため、月7万円の家賃がとれたとして、年間で84万円です。

ローンはありませんので、84万円(家賃収入)- 年間の経費26万円 = 年間58万円の収入になります。
これを月に直すと4万8,000円です。

35歳で新築ワンルームマンション投資をして、35年後、ローンを払い終える頃には70歳です。
そのときに家賃収入が4万8,000円で足りるでしょうか?


では、どのような場合に新築マンションを購入した方が得だといえるでしょうか?
35年後に2,500万円以上で売れれば「勝ち」と言えるでしょう。

しかし日本の場合はこれから人口が減少していくので、例えば35年後に物件の価格が1.5倍や2倍になることはほぼ想定できません。



3.「なぜエリートほど新築ワンルームマンションを買ってしまうのか?」


実はエリートと呼ばれている方々は日経新聞を熟読している人が多いことが原因としてあると思います。
日経新聞には新築ワンルームマンションのセミナーの広告が非常に多いのです。
読んでいる層はエリートが多く、年収も高い傾向にあるため、集客しやすいのでしょう。


そしてエリートと呼ばれる方々は割と簡単にローンを引けてしまいます。
また、忙しくて暇がないことも原因としてあるのではないかと思います。


物件を探す手間がかからず、サブリースで家賃の心配もなく、管理も全部お任せになって、提携ローンもついていて、さらに「月々持ち出しでも、完済後は年金代わりになりますよ!」と営業マンからいわれれば、飛びついてしまう傾向にあります。



4.「新築ワンルーム営業マンの撃退方法とは?」


ここまで読んだあなたがもしこのような新築ワンルームマンションの営業を受けた場合、どのように対処しますか?

営業マンへの反論としては、この一言だけでいいと思います。
「それだけ良いなら、あなたも買ってるんですよね?」と聞いてください。

「僕は、まだ買ってないんです」と言われたら「なぜ買わないのですか?そんなに良い商品だったらあなたが買ってそれを実感するべきでしょう」と言ってください。
恐らく買っていないと思いますし、100%買えないと思います。


これは「よく分かってない人が、もっとよく分かってない人に売っている」ということになります。




新築ワンルームマンション投資は、業者が儲かるので広告をたくさんやっていますが、絶対に買わないように気をつけていただければと思います。




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▼後書き

先週から秋っぽく涼しくなってきましたね!
お天気のいい日も少なくなり、洗濯物が乾かないのが悩みです・・・

以上、J-REC事務局の内山でした♪



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