不動産実務検定ブログ

2020/10/27

『不動産投資で脱サラをしてはいけない!』

みなさん、こんにちは!J-REC事務局の内山です。


これから不動産投資を考えている方の中には、

「脱サラしたい!」

「セミリタイアしたい!」

と、いった理由で不動産投資を始める方が多いと思います。


しかし、安易な考えで脱サラをしてしまうと後で大きな苦労をすることになる可能性があります。
不動産投資が、ある一定の規模以上になるまでは脱サラすべきではないのです。

なぜかと言うと、サラリーマンには個人事業主や起業家にはないメリットがあり、そのメリットを最大限に活かすべきだからです。


今日は不動産投資で脱サラしてはいけない本当の理由や、より効率的に資産を増やす方法をご紹介します!

ぜひ最後までご覧いただき、参考にしてみてください♪



【目次】

1. サラリーマンが不動産投資で早期に脱サラしてはいけない本当の理由

2.サラリーマンのメリットを最⼤限に活かす⽅法

3.いくらあれば不動産投資で脱サラできる?



~1. サラリーマンが不動産投資で早期に脱サラしてはいけない本当の理由~


不動産投資を始める際に目標として、
「総資産○○億円!」というように資産規模だけを目標にしていませんか?

実は脱サラしたと考える不動産投資家の多くはこの考えで失敗をしています。


例えば、表面利回り8%程度の物件をたくさん買い増していき、その資産規模が3億円になったとします。
この場合、実質利回りはだいたい1%ほどになります。

3億円の1%ですので、年間の税引き前キャッシュフローは300万円ということになります。
しかし、この300万円、全部自由に使うことはできません!

税金や物件の修繕費などを考えると、自由に使えるお金は半分程度の年間150万円ほどになります。
これでは脱サラなんてできないですね・・・。


また不動産投資で脱サラを目指す人がはまってしまう罠が「デッドクロス」です。
※デッドクロスについては不動産実務検定で詳しく学ぶことが出来ます。


不動産投資で「デッドクロス」という状態に陥ってしまうと、実際の収入よりも申告所得が多くなってしまい多額の納税をすることになってしまいます。
これによって手元に現金が残らず、最悪の場合、黒字倒産に陥る可能性があります。

不動産投資をはじめた当初は、物件代金を「減価償却費(経費)」として計上できるため、非常に大きな節税効果があります。
しかし、デッドクロスがくると手元にほとんど現金が残らなくなってしまいます。

中古の物件であれば、減価償却できる期間が短いためだいたい10年以内にデッドクロスがおこります。
そしてこのデッドクロスを回避しようとして、繰り上げ返済をしたり、いったん売却して資産を買い替えたり、新たに物件を購入する、といった方法があります。

しかし、この時点で脱サラをしてしまっていると、新たに物件を購入するための融資が受けにくくなってしまっています。
個人事業主や起業家は、安定したサラリーマンに比べて、融資を受けにくい傾向にあるからです。



知識もなく、たくさんのローンを背負って不動産投資を始め、脱サラしてしまうと⼤変な苦労をすることとなります。
これがサラリーマン⼤家さんが早期に脱サラをしてはいけない本当の理由です。



~2.サラリーマンのメリットを最⼤限に活かす⽅法~


皆さんはサラリーマンの最大のメリットは何だと思いますか?
それは「安定した給料収入」です。

安定した給料収入は融資を融資を受けるのにもプラスになります。
このサラリーマンのメリットを活かして、不動産投資を進めていくのがいいと思います。


そしてもう一つは、不動産津市が「不労所得である」という考えはやめましょう。
不動産投資をしっかりとした事業として考え、真剣に取り組むようにしましょう。

そうすると、会計や税務の知識がつき、サラリーマンを続けながら不動産投資をすることが賢い方法だと認識でるようになります。


早期の脱サラより、サラリーマンのメリットを最大限に活かしながら、不動産投資に取り組みましょう!



~3.いくらあれば不動産投資で脱サラできる?~


ではいつになったら脱サラできるの??と疑問に思いますよね。
それはある一定の資産になれば脱サラしてもいいと考えます。

ある一定の資産としては・・・「純資産1億円」です!
※純資産というのは、総資産からローンの負債を差し引いた金額のことを指します。


ではどうして純資産1億円なら脱サラしてもいいのでしょうか?
2つの理由をお伝えします。


理由1

純資産1億円ということは、すべての資産を処分したら手元に1億円が残る、ということになります。
たとえ失敗したとしても、1億円が手元にあれば生きていくことが可能ということです。

また1億円あれば、10年間は余裕で暮らすことはできますし、その間に経済的に再起することも可能です。


理由2

例えば、投資総額が3億円でその内の純資産が1億円とすると、2億円のローンがあるということになります。
表⾯利回りが10%で、自己資金の割合が3分の1あるのならば、実質の利回りはだいたい4%程度になります。

総資産3億円の実質利回り4%ということは、税引き前のキャッシュフローは年間1,200万円となります。
そこから税金や修繕費を差し引くと、半分くらいは⼿元に残ると考えられますので、年間600万円が⾃由に使えるお⾦になります。

年間600万円あれば、不測の事態にも対応できますし、「デッドクロス」を解消することもできるでしょう。




今回は、不動産投資で脱サラをしてはいけない理由や脱サラできる基準についてお話ししました。

なんといっても「不動産投資で脱サラするなら、時間をかけて地道に頑張ること!」です。
そのためにしっかり知識をつけていきましょう!






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以上、J-REC事務局の内山でした。



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