不動産実務検定ブログ

2021/01/15

『空き家古家不動産投資の真髄』②

本日のブログは、
大阪第1支部 三木支部長の「空き家古家不動産投資の真髄」の続きになります!

ぜひ、前回と合わせてお楽しみください♪


前回はこちらから。




購入者は、物件を買い叩くのではなく、
目的はあくまで賃貸不動産としての運用であり、適切な家賃で採算が乗るベースで購入しているのです。

その表面利回りはせいぜい10~15%程度の設定です。
巷で言われている、20%,30%は当たり前、高利回りボロ儲け物件ではないのです。


あくまで賃貸不動産転用という目的の中で、
想定家賃との利回り、リフォームコストで購入価格は決まります。


売主からすれば、明確な使用目的の中で明示される購入は納得がいくし、
ただの足元をみた値切りでないことがわかりますので、
例え、想定より安い購入申し込みであっても検討してくれます。



あまりに想定売却価格とかけ離れていれば断ることもでき、売主の判断に委ねられます。

私たちの経験では、例えその場で断られたとしても、
結局売却に至らず半年後か一年後に話が舞い戻ってくることも結構あります。

もう一度声をかけてくれるのは、
売主さんを尊重した価格と決して足元を見て買い叩かない、売主さんを尊重した購入申し込みをしているからです。


しかし巷の著書や経験談にはとんでもない指値を自慢して、
売主さんが嫌々ながら売却させられている事例が散見しています。


安い購入と安いリフォームと高い家賃が当たり前とするとリフォーム業者も工事代を値切られ安くさせられます。

業者もあまり値切られると、わからないところで手抜き工事をします。
そうすると結局、入居者さんが不便を感じたり大家さんへの苦情につながります。



そもそも家賃って、どうやって決まりますか?

結局は家主がどんなに自分の思い通りの家賃を想定しても、
借りる側がこの家賃なら支払ってもいいと思えるところで家賃が決まるのです。

借主が、その物件の家賃価値を決めているのです。

ということは、借主がそれだけの価値があるものだと思ってくれないと家賃がつかないということです。

空き家・古家の建物の購入時の家賃価値はゼロと考えるべきです。

結局そこから、高い家賃にするにも安い家賃にするのも購入者が
どれだけ、家賃に繋がる付加価値をつけられるかです。



次回で最終話になります!
ぜひお楽しみに!







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大阪第1支部 支部長
J-REC公認 不動産コンサルタント
一般社団法人 全国古家再生推進協議会 顧問

三木 章裕
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