不動産実務検定ブログ

2021/05/10

『2021年版!絶対にやってはいけない不動産投資5選』⑤

こんにちは!J-REC事務局の内山です!


今回は引き続き、

『2021年版!』絶対にやってはいけない不動産投資5選

をご紹介いたします!


この5つを避けていただければ、

不動産投資で失敗する可能性の
「8割」は排除することができますし

不動産投資での成功確率を
飛躍的にアップさせることができるようになります。



ぜひ最後までご覧ください^^


前回の内容はこちらから!



【目次】


1.新築ワンルームマンション投資

2.土地付き新築アパート投資

3.サブリース付き物件

4.三為業者の物件

5.ハウスメーカーで新築



「 2.土地付きの新築アパート投資 」


土地付きの新築アパートだけではなく
土地付きの中古アパートもアパート投資専門業者からは

絶対に買ってはいけません!


ただ、土地を自分で仕入れて新築するのはOKです。


もちろん土地の仕入れや新築には
非常に高度なスキルが求められますが、

もしこれが実現できるスキルがあるなら
高利回りとキャピタルゲイン、両方が狙える投資が実現します。


でもこれができるのは、
不動産投資だけではなく建築にも詳しい投資家か

不動産実務検定でも1級の上、
マスターレベルのスキルが求められます。


繰り返しますが・・・


絶対にやってはいけないのは
アパート専門業者が土地を仕入れて

アパートを新築した
出来合いの物件を購入することです。


なぜなら、

そこには土地の利益、建築の利益が
ダブルで乗っかているからなのです。


おそらく、土地を仕入れて新築するのに比べ、
3割は高くなってしまうと思います。


そして表面利回りは
大抵5%前後で家賃保証がついているのが特徴ですが、

家賃保証が付いている理由は
そもそもキャッシュフローをプラスに見せないと

物件が売れないのとサブリースをつけることで
銀行融資が通りやすくなるからです。


しかしサブリースは以前お伝えしたように、

当初の家賃がずっと保証されるわけではありませんので
保証家賃が下がったり、

例えば、
10年間4回家賃保証がなかったりすると
その後は一気に経営が悪化してしまう可能性が高いのです。


そもそも購入価格が高いですので、

途中で売ろうとしてもローンが残ってしまって
売るに売れませんし、


1棟アパートだと

区分マンションのように
都心ではなく郊外になりますから、

先ほどの新築マンションよりも
さらに将来の売却は難しくなってしまうのです。



次回は
「3.サブリース付き物件」についてご説明します♪






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