不動産実務検定ブログ
2025/10/01
『買っていい新築アパートは、これ一択』＜第4回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
前回のブログはこちら
➡＜第1回＞＜第2回＞＜第3回＞
ちなみにこの物件が仮に7,500万円
利回り8%で買えたとしたらどうなるか
計算してみましょう。
処刑費500万円で
合計投資額8000万円を
自己資金1500万円、ローン6,500万円の
35年で購入したとします。
するとキャッシュフローは
年約164万円
毎月136,000円程度の
キャッシュフローが入ってきます。
利回り6%の時の約2倍です。
これであれば空質が出てもすぐに
キャッシュフローが
マイナスになることはなさそうです。
しかも売りたい時には買った値段以上で
売ることもできます。
利回り6%で売却すれば
その利益は2000万円以上です。
それでは次に土地から新築して
成功するための5つのステップについて
解説しましょう。
利回り8%の新築アパートは
すでに完成したものや建築条件付きの
物件では実現することができません。
自ら土地を探し、自ら工務店を選んで
新築する必要がありますが、
具体的に土地から新築して
利回り8%以上のアパートを手に入れる
大まかな手順を5つ紹介します。
1つは情報収集です。
土地情報は毎日チェックして
良さそうな物件は建築士にアパートの
ラフプランを依頼してその
後事業収支計画を作成します。
その上で土地の仕入れ値を
決めることになります。
もし希望する値段で買えない場合には
さらに多くの情報を検索していきます。
2つ目は融資の打診です。
新築の計画を銀行に持ち込み
エリアの対応やどういう条件なら
融資が可能なのか確認していきます。
土地が見つかったら
事業収支計画書を持って融資の打診を行います。
もし審査途中で土地が売れてしまっても
同じような物件があればどれくらいの
融資が受けられるのか分かるので融資の
打診は無駄ではありません。
もし土地の買い付けが通ったとしても
融資が通らなければ本末転倒ですから
むしろ土地の検索と有資の打診は
同時平行で進めることが重要です。
3つ目は詳細な調査と設計です。
融資承認が降りて無事土地を購入できたら
建築士に依頼して詳細な調査と
設計を行います。
後から追加コストが出ないように
地盤調査や法令もしっかり確認していきます。
4つ目は施工会社の決定です。
数社に見積もりを取って予算に合う
工務店を探します。
仮に見積もりが安くても
手付金をもらった後、
計画倒産する工務店もいますので
帝国データバンクなどで
信用調査をしたりして
万全を期すことが重要です。
5つ目は工事管理です。
工事が始まったら設計士と一緒に施工状況を
管理していきます。
工事が遅れてしまうと入居募集にも
響きますので現場管理はとても重要です。
実際に土地から新築アパートを建てるには
非常に高度な知識と経験が必要になるわけです。
例えば建築に関する法律や実務知識、
設計プランニングのスキルと
建築コストの交渉能力、
銀行との付き合い方やお金を借りるスキル、
不動産投資特有の税務ノウハウなども必要です。
もしあなたにこれらのスキルが
備わっているなら新築アパートも
ありでしょう。
具体的には不動産実務検定の
マスター資格レベルになれば
新築アパート投資は十分に
できるようになるはずです。
そして自己資金も必要です。
もしあなたがどうしても
新築アパート投資をしたいなら
まずスキルを学び自己資金を
貯めてください。
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本日はここまでです。
次回もお楽しみに！✨
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J-REC事務局の平野です。
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ちなみにこの物件が仮に7,500万円
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計算してみましょう。
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