不動産実務検定ブログ
2025/10/03
『買っていい新築アパートは、これ一択』＜最終回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
前回のブログはこちら
➡＜第1回＞＜第2回＞
＜第3回＞＜第4回＞
最後に、新築投資成功のポイントについて
解説しましょう。
とても重要なポイントです♪
ちなみにこれは新築だけではなく
中古投資でも同じポイントになります。
ポイントはたくさんありますが
5つのポイントは最低限抑えてほしいです。
まず1つ目は
相場の家賃でシミュレーションをする
ということです。
新築の場合、不動産業者の想定家賃は
高めに設定されがちなので
必ずポータルサイトで近隣相場を
チェックしてください。
そしてできれば現場の相場観を
知るためにも近隣の不動産業者に
ヒアリングしておくと完璧です。
2つ目は
広告費など募集条件の
事実を確認することです。
エリアによっては広告費が
2ヶ月必要だったり新築でも資金礼金を取らない
地域もあります。
もし募集コストが高くつくと
想定していたキャッシュは出なくなるので
しっかり確認することが重要です。
3つ目は融資戦略です。
新築物件はできるだけ
長期間低金利で借りることが重要です。
出ないとキャッシュフローが出ないので
空室や返済のストレスに
付きまとわれてしまいます。
4つ目は
修繕計画を作ることです。
新築だから修繕にお金がかからない
というのは10年目くらいまでです。
それ以降はエアコンや給湯器が壊れたり、
外壁の塗装も必要になってきますので、
修繕計画はしっかりと作って
その費用を確保していくことが重要です。
そして5つ目。
これが1番重要ですが、
出口戦略を必ず持っておくことです。
アパート経営をしていると家賃の下落や
金利上昇のリスクは必ずありますし、
古くなると修繕費がかさんで
収益を圧迫することがあります。
なので投資を確定させる売却のタイミングも
考えておくことが重要です。
具体的に売却を検討すべき
タイミングは個人の場合なら
長期譲渡所得になる5年経過後、
そして想定していた金利を超えて
キャッシュフローが出なくなる場合、
デッドクロスが起きて節税に
ならなくなるタイミング、
そして設備の故障が多くなる
築15年前後などが目安になると思います。
繰り返しますが、最近新築アパートが
人気なのは他の投資対象が難しく
なってきたからです。
もし新築アパートに投資をしたいならば
1,000万円以上の自己資金、
そして自分で土地を仕入れ、
自分で新築するスキルが必要です。
なので初心者は無理に新築から入らずに
築古戸建てや小さめの中古アパートで
経験を積むのが確実です。
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最後に、新築投資成功のポイントについて
解説しましょう。
とても重要なポイントです♪
ちなみにこれは新築だけではなく
中古投資でも同じポイントになります。
ポイントはたくさんありますが
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まず1つ目は
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4つ目は
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新築だから修繕にお金がかからない
というのは10年目くらいまでです。
それ以降はエアコンや給湯器が壊れたり、
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修繕計画はしっかりと作って
その費用を確保していくことが重要です。
そして5つ目。
これが1番重要ですが、
出口戦略を必ず持っておくことです。
アパート経営をしていると家賃の下落や
金利上昇のリスクは必ずありますし、
古くなると修繕費がかさんで
収益を圧迫することがあります。
なので投資を確定させる売却のタイミングも
考えておくことが重要です。
具体的に売却を検討すべき
タイミングは個人の場合なら
長期譲渡所得になる5年経過後、
そして想定していた金利を超えて
キャッシュフローが出なくなる場合、
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ならなくなるタイミング、
そして設備の故障が多くなる
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人気なのは他の投資対象が難しく
なってきたからです。
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1,000万円以上の自己資金、
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なので初心者は無理に新築から入らずに
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