不動産実務検定ブログ
2025/12/11
『不動産投資の隠れた時限爆弾』＜第５回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1563
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1564
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1565
▼『不動産投資の隠れた時限爆弾』
＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1566
５回目の今回は
前回の『金利の上昇』より
危険度が高い時限爆弾を紹介します！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
４つ目の時限爆弾は、
◎ サブリース
です！
サブリースというのは
家賃保証とも言いますが
新築ワンルームや新築アパートには
ほとんど定番で組み込まれている
システムだと思います。
なぜ新築物件にサブリースが
多いのかと言うと、
販売会社の建設コストが高いため
相場の家賃で貸してしまうと
全く利回りが回らず
結局、高いローンで保証しないと
採算が合わなくて
オーナーが銀行ローンも受けられない・・・
その結果、
新築物件を売れないということに
なってしまうからです。
なので、
新築投資物件とサブリースというのは
切っても切れない関係なのです。
ところが、
このサブリースにはカラクリがあります。
実はサブリースというのは
家賃の「額」を
一定期間保証するわけではなく、
家賃の「支払い」を
一定期間保証する契約なんです。
つまりどういうことかと言うと、
仮に家賃の保証額が
一戸あたり５万円であっても
その保証家賃は２年ごとに
見直せる契約になっています。
つまり、
景気が悪くなったり、相場が悪くなって、
現状の家賃が周りと不相応になれば
法律的に保証家賃を下げることが
できてしまいます。
そもそも開発会社は、
高い建築費をカバーするために
相場より高い家賃で保証しているので
２年後に家賃が不相応になるのは当然です。
なので、
『更新のタイミング』
つまり、
２年後、４年後のタイミングで
サブリース家賃の値下げ交渉を
されることが多いわけです。
仮に値下げ交渉がなかったとしても
最近のサブリース契約の期間は
10年というのが多くて
合意があれば延長もできる契約に
なっていると思いますが、
10年後にもし延長する場合には
必ず保証家賃の値下げが
条件になると思いますし、
それをオーナーが拒否すると
サブリース会社は契約解除できる
ようになっているものが多いと思います。
つまり、
どうひっくり返ってもサブリース業者は
損をしない契約になっているんです。
なので、
全くの初心者が新築アパートを
サブリースセットで購入すると、
そのうち確実にローンの返済も
ままならない状態になってしまいます。
さらに、
サブリース契約であっても
原状回復の費用はオーナー負担ですし
サブリース業者は新築時に
相当な利益を取っているので
仮に入居者がいなくても有り余る利益で
家賃の損失をカバーすることができ、
どう転がっても損をしない仕組みに
なっています。
つまり、
サブリース付きの新築物件を購入しても
投資家には１ミリも
メリットがありませんので
検討している物件がサブリース付きの場合
は気をつけた方がいいと思います。
今回はここまでです。
最終回の次回は、
一番最強の時限爆弾を紹介します！
ぜひ、ご覧くださいね♪
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