不動産実務検定ブログ

2020/11/28

『続!不動産投資の絶望あるある4選 第3回』



みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


今回は『続!不動産投資の絶望あるある』の第3回をお送りいたします!


▼『続!不動産投資の絶望あるある4選 第1回』
  https://www.j-rec.or.jp/blog/331

▼『続!不動産投資の絶望あるある4選 第2回』
  https://www.j-rec.or.jp/blog/334


あわせて『不動産投資あるある5選』も
ぜひ、ご覧くださいね♪

 ↓ ↓ ↓

▼『不動産投資の絶望あるある5選 第1回』
  https://www.j-rec.or.jp/blog/314

▼『不動産投資の絶望あるある5選 第2回』
  https://www.j-rec.or.jp/blog/317

▼『不動産投資の絶望あるある5選 第3回』
  https://www.j-rec.or.jp/blog/321

▼『不動産投資の絶望あるある5選 第4回』
  https://www.j-rec.or.jp/blog/324

▼『不動産投資の絶望あるある5選 第5回』
  https://www.j-rec.or.jp/blog/327


 

●●● 続・絶望あるある その3 ●●●

管理会社の敷金使い込み



最近は敷金0礼金0が多くなってきましたので、
そんなにケースとしては多くないのですが、


敷金を管理会社が管理している場合、
たまに管理会社が敷金を使い込んでしまうことがあります。


敷金というのは家賃の不払いの担保として
入居者から大家が預かるお金ですけれども、


未だ、この敷金を退去時の原状回復費用として
自ら収益として相殺しようとする管理会社がいるんです。


さらに、敷金をあろうことか、

 

使い込んでいるケースもあります!



長年、原状回復費用と敷金を相殺して管理会社の下で
精算業務をするのが不動産業界の慣習になっていたので、


契約時に預かる敷金はそのまま、
管理会社が預かるケースが多かったわけです。


しかし、何百戸も管理をしていればその敷金は巨額になるので、
それを使い込んでしまう管理会社もいたわけです。


実際あるクライアントで、管理がずさんなので
新たに管理会社を別の不動産業者に切り替えようとしたところ


敷金を他の事業に使い込んでしまっていて、
トラブルになっていたケースがあります。


さらに、倒産寸前で敷金の返金が全くされないといった
ケースもありました。


敷金はそもそも入居者のお金なので、
管理会社が仮に使い込んでしまったとしても、


その返金の責任は大家にありますから、
大家にとっては大変な損失になってしまいます。


では、このようなトラブルを回避するためには
一体どうすればいいのでしょうか。


それは、

 

敷金はすべて大家が管理するようにすることです。



そうすれば、
物理的に管理会社が敷金を使い込むことはなくなります。


なので、新たに管理を委託する場合には敷金は必ず送金してもらって、
大家が管理するようにしましょう。


また、根本的に付き合うべき管理会社の基準として、
どんぶり勘定な管理会社は絶対に避けるべきです。


家賃・敷金・支払いなどすべての管理物件の入金や出金が
すべて1つの口座になっている場合には注意が必要です。


そのような管理会社は絶対に避けた方が無難です。


例えば、浦田が経営する管理会社の場合は、
家賃は家賃の入金だけの口座。


広告費や日々の管理の出金を行う口座。


この2つに分けて入出金を管理しています。


さらに、家賃の入金口座は万が一倒産した場合に備えて、
決済専用口座にしています。


通常の銀行口座はペイオフの対象で、
1,000万円しか保証されませんけれども、


決済専用口座は金利が一切つかない分、
その預金が金額保証されることになっています。


あなたの大事な家賃がしっかり保全されるようになっているかどうか、
この機会に1度管理会社に確認してみて下さい。


また、新たに管理を依頼する場合にはその管理会社が、
どのようなお金の管理をしているかも確認しましょう。


さらに、2021年6月からは国交省で
賃貸管理業の登録が義務化されます。


この登録制度は今まで任意でしたけれども、


昨今敷金の管理がずさんだったり、
サブリース契約のトラブルが絶えないことから、


一定のルールを設けて登録させることで
国交省が監視、指導することになったんです。


この管理業の登録制度にしっかり登録されているかどうか
ぜひ、管理会社選びの参考にして下さい。




今回はここまでです。


次回は最終回「続!絶望あるある その④」をご紹介します!





 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂